El incremento de los desahucios producidos por las constantes subidas del Euribor, puede que tenga una última esperanza, en forma de clausula REDAL
HIPOTECAS REDAL ( del latín Redito ad Libitum o devolver a voluntad)
Hipotecas en las que no se ha pactado una cuota mensual determinada, sino que se estableció que el cliente cada mes amortiza a su voluntad.
Estas hipotecas están pensadas para que, en caso de dificultades económicas, el cliente tenga derecho a devolver un importe mucho menor del que marca la cuota mensual que le está exigiendo el banco.
Los contratos hipotecarios son prestamos personal, es decir, si pagas los intereses, el acreedor no puede demandarte, ya que está cobrando sus beneficios y el deudor está cumpliendo.
Estos contratos no explican ni cómo ha de ser la amortización, ni qué cantidad ha de pagarse cada mes, de modo que el cliente desconoce que pagará mensualmente, ni cuánto debe al banco al final del préstamo.
¿Cómo saber si tu hipoteca es REDAL?
- Falta la fórmula o el pacto financiero que determina el importe de las nuevas cuotas cuando se cambia el tipo de interés del préstamo.
- La fórmula para el cálculo de las cuotas es errónea.
- La fórmula contradice la fórmula de los intereses.
- En el contrato aparecen concepto que sólo son comprensibles para quienes conocen el lenguaje teórico, y sólo los profesionales con cocimientos de económica o matemática avanzada lo entienden. Es decir, un contrato financiero no puede usar tecnicismos que un consumidor no entienda, la Audiencia Provincial de Madrid anuló una hipoteca por este motivo, sentenciando que no había pacto financiero porque una de las partes no podía entender el lenguaje utilizado en el préstamo.
Es necesario que la hipoteca sea de interés variable, por lo tanto, no se habrá pactado correctamente el importe de las cuotas, pero sí que estas tienen que ser mixtas
¿Y eso, qué significa? Que la cuota es el resultado de la cuota de intereses más la cuota de amortización.
El consumidor no incumple el contrato si paga una cuota mixta de cualquier importe, siempre que la cuota de amortización sea al menos un céntimo superior a la de los intereses.
El Informe Financiero sobre el sistema de Rédito ad Libitum en los contratos hipotecarios, publicado por la Dirección General de Consumo de las Islas Baleares establece que “al no haber pactado un importe de las cuotas, pero sí haber pactado que tienen que ser mixtas, el prestatario no incumple el contrato si paga una cuota mixta de cualquier importe, el que él mismo decida. Esta potestad de poder decidir el importe se la da precisamente el pacto de amortización que consta en el contrato”
La Asociación Hipotecaria Española advirtió en 2001 a los bancos que no se podía ocultar a los consumidores el importe de las cuotas hipotecarias, recalcando que la existencia de una fórmula en el contrato hipotecario es el primer y fundamental requisito del principio de transparencia, sin embargo, es una información que con mala fe por parte de la banca se ha silenciado.
“La primera exigencia desde el punto de vista de la transparencia y defensa del consumidor es que el deudor pueda calcular y verificar automáticamente con exactitud la cuota de amortización del préstamo que le exige el prestamista, cosa que en un préstamo a interés variable necesita hacer cuando menos en el momento de estudiar posibles ofertas alternativas, en el de la contratación y cada vez que corresponda actualizar el tipo de su préstamo “
Tal y como señala el informe de Consumo de Baleares “Si el cliente no puede saber el importe de las cuotas bajo diferentes escenarios, no puede estudiar correctamente ofertas alternativas”
Al prestatario se le deben mostrar diferentes escenarios para que sepa qué pagará de cuota mensual en caso de variar el tipo de interés.
El cliente puede exigir lo que se pactó, de modo que se le permite pagar menos mensualmente cuando pasa por una situación económica delicada.
Son unas hipotecas clave a la hora de frenar los desahucios hipotecarios
¿Qué implica que tu hipoteca sea REDAL?
- No puedes perder la propiedad, el banco sigue cobrando intereses = imposibilidad de desahucio (estás cumpliendo el contrato)
- La cuota mensual que le abonará al banco, dependerá de los intereses pactados
- Posibilidad de vender la vivienda, quedando libre de la deuda
- Posibilidad de negociación real para el beneficio propio
Lo importante es atacar estas hipotecas antes de que sea demasiado tarde, normalmente los clientes acuden cuando ya han dejado de pagar, y están inmersos en un proceso de ejecución
Esta peculiaridad habría estado en la letra pequeña de miles de hipotecas, pero nadie se había dado cuenta hasta ahora.
Si crees que tu hipoteca puede ser REDAL , no dudes en contactarnos en alouabogada@gmail.com
